Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20. Maddesinin 2. Fıkrası uyarınca belirli yatırımlarda bulunan kişilerin türk vatandaşlığı kazanmaya hakkı olduğu belirtilmişir. Bu yatırım yollarından birisi ise “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulması”dır.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Kazanımının Hukuki Dayanağı
Kanunun 20. Maddesi aşağıdaki şekilde düzenlenmiştir; Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20’nci maddesinin 2’inci fıkrasının (b) bendi kapsamında; “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilir.
Yönetmelikte sırası ile 12.01.2017, 19.09.2018, 07.12.2018, 06.01.2022 ve 13.06.2022 tarihlerinde yürürlüğe giren değişiklikler yapılmıştır. Buna göre Yönetmelik değişikliklerinin yürürlük tarihleri bakımından sırasıyla yapılmış değişiklikler aşağıdadır;
- 12.01.2017-18.09.2018 tarihleri arasında satın alınmış taşınmaz/taşınmazların 1.000.000 Amerikan Doları tutarında olması,
2. 19.09.2018 tarihinden sonra satın alınmış/alınacak taşınmaz/taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,
3. 07.12.2018 tarihinden sonra satış vaadi sözleşmesi düzenlenmiş/düzenlenecek taşınmaz /taşınmazların 400.000 Amerikan Doları tutarında olması,
4. 06.01.2022 tarihinde yapılan değişiklik ile “karşılığı Türk Lirası” ibaresi Yönetmelik’ten çıkarılmış olup taşınmaz bedeli döviz tutarının Merkez Bankasına satılmak üzere bir bankaya satılması, Olarak değiştirilmiştir.
Yönetmelikte istisnai yoldan taşınmaz edinimi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanılmasına ilişkin ilk düzenlemenin yürürlüğe girdiği tarih olan 12.01.2017’den önce satın alınmış taşınmazlar ile 07.12.2018 tarihinden önce satış vaadi sözleşmesine konu edilen taşınmazlar Türk vatandaşlığı kazanımında dikkate alınmayacaktır.
Kanuni Yasaklar ve Sınırlamalar Nelerdir?
Ülkemizden taşınmaz edinebilecek 195 ülke vatandaşı bulunmaktadır. İzin verilen ülkeler dışındaki ülkelerin vatandaşları Türkiye Cumhuriyetinden taşınmaz alamaz ve taşınmaz yoluyla vatandaşlık başvurusunda bulunamazlar. Suriye vatandaşları şahısları adına ülkemizde taşınmaz edinemediklerinden, taşınmaz edinim yoluyla vatandaşlık başvurusu yapmaları da mümkün değildir.
Yabancı uyruklu gerçek kişiler kanuni sınırlamalar dahilinde, ülkemizde en fazla 30 hektar ve özel mülkiyete konu olabilen ilçe yüz ölçümlerinin %10’una kadar taşınmaz edinebilir. Yabancı uyruklu gerçek kişiler “Özel Güvenlik Bölgeleri”ndeki taşınmazları Valilik izni ile satın alabilir ve satış vaadi düzenleyebilir. Ancak askeri yasak ve güvenlik bölgelerinde veya yabancı gerçek kişilerin edinimi yasaklanan diğer alanlarda kalan taşınmazları satın alamazlar ve satış vaadi düzenleyemezler.
Taşınmazın Niteliği Ne Olmalıdır?
Satış yoluyla edinilebilecek taşınmazların niteliğine ilişkin olarak (konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak yapılacak başvurular kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir. Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yolu ile Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.
Kaç Adet Taşınmaz Satın Alınabilir?
Satış yoluyla edinilecek taşınmaz sayısında herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. Yönetmelikte belirtilen tutar olan 400.000 Amerikan Dolarının sağlanması esastır. Satış vaadine dayalı olarak yapılan başvurularda Yönetmelikte aranılan tutarın tek sözleşme ile sağlanması gerekmektedir. Bu çerçevede birden fazla taşınmazın tek sözleşme kapsamında satış vaadine konu edilmesi mümkün olup birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapılan başvurular dikkate alınmayacaktır.
Satış vaadi sözleşmelerine ilişkin yapılan başvurularda en az 400.000 Amerikan Doları peşin olarak ödenmiş olması şartı aranıldığından, bu miktara tekabül eden bedelin en geç satış vaadi sözleşmesi tarihinde ödenmiş olması gerekir.
Taşınmazın hisseli olarak edinimi ile vatandaşlık başvurusunda bulunulması mümkün değildir. Örneğin bir taşınmazın paylı mülkiyet oluşacak şekilde birden fazla yabancı kişi tarafından edinimi durumunda bu taşınmaz vatandaşlığa konu edilemeyecek iken; birden fazla kişi adına kayıtlı bir taşınmazın tamamının yabancı bir kişi tarafından edinilmesi durumunda bu taşınmaz vatandaşlığa konu edilebilecektir.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusunda Taraflar Kimler Olabilir?
- Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, tapu sicilinde yabancı kişiler ve alıcı yabancı gerçek kişinin Türk vatandaşı olan birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) adına kayıtlı olmamalıdır.
- Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar, vatandaşlık amacıyla taşınmaz edinecek olan yabancı gerçek kişinin kendi, Türk vatandaşı olsun ya da olmasın birinci derece akrabaları (kan veya sıhri hısımlar) tarafından Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır.
- Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar, herhangi bir yabancı gerçek kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimler bu madde kapsamı dışındadır.
- Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanmış kişiler adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
- Satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlar, vatandaşlık talebiyle taşınmazı satın alan yabancı gerçek kişinin kendi ve birinci derece akrabalarının ortağı ya da yöneticisi olduğu şirket tüzel kişiliği adına tapu sicilinde kayıtlı olmamalıdır.
- Bir taşınmaz sadece bir kez vatandaşlık edinimine konu edilebilir.
- Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresi sona erdikten sonra taşınmazın bir önceki malikine devri halinde ya da satış vaadi sözleşmesi şerhinin terkin edilerek taşınmazın üçüncü bir şahsa devri halinde konu Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne intikal ettirilmek üzere Genel Müdürlüğe bildirilir.
- Türk vatandaşlığından izinle çıkan (mavi kartlı) kişiler, KKTC vatandaşları ile çoklu vatandaşlığa sahip Türk vatandaşları bu Kılavuz kapsamında yabancı statüsünde değerlendirilmeyecektir.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu için Gerekli Belgeler Nelerdir?
- Yatırımcının pasaport tercümesi
- Yatırımcının doğum belgesi
- Yatırımcı eğer evli ise, yatırımcının evlilik belgesi, bekar ise bekarlık belgesi ve eğer boşanmış ise, boşanma kararı
- Yatırımcı evli ise, yatırımcının eşinin ve 18 yaşından küçük çocuklarının doğum belgeleri ve yatırımcı ve eşinin evlilik belgeleri
- Yatırımcı boşanmış ise ve 18 yaşından küçük çocukları için başvuruda bulunmak istiyorsa, mahkeme tarafından verilmiş velayet kararı ve noter huzurunda verilmiş eski eşten alınmış muvafatname
- Eğer çocukları evlilik dışı doğmuş ise, annenin çocukların doğumunda bekar olduğunu kanıtlayan bekarlık belgesi
- Bütün aile bireylerine ait 8 adet biometrik fotoğraf
Yukarıda sayılmış olan evrakların tamamının Türkiye’ye geçerli sayılabilmesi için uluslararası kabul görülen tasdiklerinin yapılmış olması şarttır. Bu tasdiklerin iki şekilde yapılması mümkündür. Bunlar; Yatırımcının vatandaşlığı bulunan ülke Yabancı Resmî Belgelerin Tasdiki Mecburiyetinin Kaldırılması Sözleşmesi’ne (Apostil Sözleşmesi) taraf ise, evrakların hepsi noterlerde düzenlenebilir ve sonrasında apostil alınailir.
Apostil şerhi alınmış her evrak Türkiye’de geçerli bir evrak olarak kullanılabilecektir. Eğer yatırımcının vatandaşlığı bulunan ülke Apostil Sözleşmesine taraf değilse, alınmış olan evraklar önce yatırımcının kendi ülkesindeki Dış İşleri Bakanlığı tarafından onaylanmalı ve daha sonrasında ise Türk Konsolosluğu tarafınca mühür vurulması zorunludur.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu Uygunluk Belgesi için Hangi Belgeler Gerekli?
Yatırımcı taşınmazı seçtikten sonra, taşınmaz üzerinden bir değerleme raporu alınması zorunludur. Alınacak olan değerleme raporunda birçok değerlendirilmesi ve kontrol edilmesi husus vardır ancak bunlardan en önemlisi taşınmazın değerinin 400.000 Amerikan Dolarının üstünde olmasıdır.
Değerleme raporu sisteme yüklendikten sonra, taşınmaz ücreti satıcıya ödenir ve tapu dairesine gidilerek satış tamamlanır. Satışın ardından vatandaşlık şerhi düşülerek taşınmazın 3 yıl boyunca satılmayacağı taahhüdü verilir.
Başvuru sırasında tapuya sunulmuş olan evrakların tamamı, tapu müdürlükleri tarafından, Tapu Genel Müdürlüklerine gönderilir. Yoğunluğa bağlı olarak Tapu Genel Müdürlüğü 1-2 ay arasında uygunluk belgesini düzenler ve muhataba iletir. Uygunluk belgesi almak için tapuya yüklenmesi gereken evraklar ise aşağıda listelenmiştir;
- Döviz Alım Belgesi
- Transferin gerçekleştiğini gösterir dekont
- Değerleme Raporu
- Kimlik Beyan Formu
- Vekaletname
- Pasaport Tercümes
- Vergi Kimlik Numarası
Döviz Alım Belgesi Nedir?
Döviz Alım Belgesi, yabancı alıcı tarafından tapu müdürlüğünde satış işlemi yapılmadan önce dövizin merkez bankasına satılmak üzere Türkiye’deki bir bankaya satıldığını gösteren belgedir. T.C. Merkez Bankasının Sermaye Hareketleri Genelgesinin 13üncü maddesi, Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik ve Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankasına Yapılacak Döviz Satışına İlişkin Uygulama Talimatları ile yabancıların alıcı olduğu işlemlerde Merkez Bankasına döviz bozdurma zorunluluğu getirilmiştir.
Yabancılar taşınmaz satın alırken öncelikle dövizlerini banka aracılığıyla Merkez Bankasına satmalı daha sonra banka tarafından düzenlenen Döviz Alım Belgesini tapu müdürlüğüne sunmalıdır.Bu uygulama 24/01/2022 tarihinde yürürlüğe girmiş olup yabancıların taşınmaz edinimlerinde döviz alım belgesinin tapuya ibrazı zorunludur. Taşınmazın satış bedelinin tamamı karşılığındaki döviz bankaca Merkez Bankasına satılır bu işlem sonrasında banka Döviz Alım Belgesi düzenler. Yabancı alıcı, satın aldığı taşınmazın satış bedelini satıcıya Türk Lirası olarak öder.
Döviz Alım Belgesinde, adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası, alışı yapılan dövizin ABD Doları karşılığı (TL karşılığı her durumda yer alır.) ve bu işlemin “Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13 maddesi” kapsamında gerçekleştirildiğini belirten bir ifade yer almalıdır. Döviz Alım Belgesi tapuda işlem yapılmadan önce alınmalıdır. Vatandaşlık için uygunluk belgesi işlemlerinde Döviz Alım Belgesinin yanı sıra söz konusu bozdurulan miktarın satıcının banka hesabına gönderildiğini gösteren onaylı bir banka dekontu da tapu müdürlüğüne verilecektir. Döviz Alım Belgesinde yazan tutar ile dekontta yazan tutar mutlaka aynı olmalıdır. Herhangi bir farklılık olması durumunda uygunluk belgesi alınamaz.
Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nün 07/12/2022 tarihli, 1729065 sayılı yazısına göre “bankalarca düzenlenen Döviz Alım Belgeleri, düzenleyen banka tarafından Kayıtlı Elektronik Posta sistemi üzerinden ilgili Tapu Müdürlüğüne gönderilir.” Şeklinde bir düzenleme yapılmıştır. 09/12/2022 tarihinden itibaren satışı yapılan dövize ilişkin Döviz Alım Belgeleri mutlaka KEP üzerinden tapu müdürlüğüne gönderilecektir.
Yatırım Yoluyla Türk Vatandaşlığı Başvurusu Reddedilirse Ne Yapılmalıdır?
Vatandaşlık başvurusu reddedilen kişi, işlemin reddedildiğini öğrendiği veya kendisine yazılı bildirimde bulunulduğu tarihten itibaren 60 gün içinde ret işlemine karşı idari yargıda dava açmalıdır. Dava, ret kararını veren yerdeki idare mahkemesinde açılır. Şartları sağlamanız halinde yeniden aynı adımları izleyerek vatandaşlık başvurusunda bulunmak mümkündür.