Bilindiği üzere taşınmaz edinim yolu ile Türk Vatandaşlığına başvurmak için öncelikle alınan taşınmazın Tapu Müdürlüğü tarafından incelenmesi gerekmektedir. Taşınmazın ilgili kılavuzdaki hükümlere uygun olması halinde Tapu Müdürlüğü tarafından taşınmazın vatandaşlığa elverişli olduğuna dair onay verilir. Bu onaya kılavuzdaki değişikliklerden önce “Uygunluk Belgesi” denilmekteydi ancak yeni değişiklikler ile ilgili belgenin adı “Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi” olarak değiştirilmiştir. Bu yazımızda 2019/5 sayılı Genelge Değişikliği Hk. Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik kapsamında yapılan değişiklikler yer almaktadır. Yazının devamında ilgili değişikliklere madde madde değinilecektir.
1. En son 01/02/2023 tarihinde yayımlanan kılavuzda “UYGUNLUK BELGESİ” olarak adlandırılan belgenin adı “TAŞINMAZ YATIRIMI TESPİT BELGESİ” olarak değiştirilmiştir.
Eski madde – Taşınmaz edinimine dayalı olarak istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanımına ilişkin başvurularda belirlenen mevzuat uyarınca Genel Müdürlüğümüzün tespiti esas olup bu çerçevede uygunluk belgesi verilecektir.
Yeni madde – Taşınmaz edinimine dayalı olarak istisnai yoldan Türk vatandaşlığı kazanımına ilişkin başvurularda belirlenen mevzuat uyarınca Genel Müdürlüğümüzün tespiti esas olup bu çerçevede “Taşınmaz Yatırımı Tespit Belgesi (TYTB)” verilecektir. Bu belgeye istinaden vatandaşlık kazanımı ilgili Makamın değerlendirme ve kararına bağlıdır.
2. DAYANAK başlığı altında yer alan maddede “taşınmaz” ibaresi “kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı” şeklinde açık şekilde belirtilmiştir.
Eski madde – Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20’nci maddesinin 2’inci fıkrasının (b) bendi kapsamında; “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki taşınmazı tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilir.
Yeni madde – Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik’in 20’nci maddesinin 2’inci fıkrasının (b) bendi kapsamında; “En az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarındaki kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş ya da üzerinde yapı bulunan arsa vasıflı taşınmazı (12.12.2023 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürülüğe giren değişiklik) tapu kayıtlarına üç yıl satılmaması şerhi koyulmak şartıyla satın aldığı veya kat mülkiyeti ya da kat irtifakı kurulmuş, en az 400.000 Amerikan Doları veya karşılığı döviz tutarı peşin olarak yatırılan ve tapu siciline üç yıl süreyle devir ve terkini yapılmayacağı taahhüdü şerh edilmek şartıyla noterde düzenlenmiş sözleşme ile taşınmazın satışının vaat edildiği Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığınca tespit edilen” yabancı kişiler Cumhurbaşkanı kararı ile Türk vatandaşlığı kazanabilir.
3. BAŞVURU ÖN KOŞULU başlıklı hükmüne ekleme yapılmıştır:
Eski madde – Yönetmelik, yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsadığından, yabancı gerçek kişilerin şahsı dışında eşi, çocuğu vb. adına veya yöneticisi/ortağı oldukları şirket tüzel kişiliği adına yapılan taşınmaz edinimleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.
Yeni madde – Yönetmelik, yabancı gerçek kişilerin şahsi taşınmaz edinimlerini kapsadığından, yabancı gerçek kişilerin şahsı dışında eşi, çocuğu vb. adına yapılan taşınmaz edinimleri Yönetmelikte aranılan değerin hesabında dikkate alınmayacaktır. Ayrıca bu kişilerin yöneticisi veya ortağı oldukları şirket tüzel kişiliği adına yapılan taşınmaz edinimleri bu kapsamda değerlendirilmeyecektir.
4. TAŞINMAZIN NİTELİĞİ başlıklı maddeye yeni hükümler eklenmiştir:
Eski madde – Satış yoluyla edinilebilecek taşınmazların niteliğine ilişkin olarak (konut, işyeri, arsa, tarla, bahçe vb.) herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır.
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak yapılacak başvurular kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir.
Devre mülk olarak tapu sicilinde kayıtlı haklar, taşınmaz edinimi yolu ile Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.
Yeni madde –12/12/2023 tarihinden itibaren vatandaşlık kazanabilmek amacıyla satın alınacak taşınmazların; 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında sicilinde bağımsız bölüm olarak ayrılmış olması veya arsa vasıflı taşınmazlarda ise taşınmazın arsa vasfıyla tescilli olması ve üzerinde yapı kullanma izin belgesini haiz mevzuata uygun kalıcı bir yapının varlığının belirlenmiş olması gerekmektedir.
2644 sayılı Tapu Kanunu’nun 35’ inci maddesinin dördüncü fıkrasında belirtilen yapısız ve iki yıl içerisinde proje geliştirme zorunluluğu bulunan taşınmazlar ile tarımsal nitelikli arazilerin vatandaşlık kazanabilmek amacıyla edinilmesi mümkün bulunmamaktadır.
Noterde düzenlenen satış vaadi sözleşmelerine dayalı olarak yapılacak başvurular kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmuş taşınmazlar için geçerlidir.
Devre mülk hakkına konu olan taşınmazlar, taşınmaz edinimi yolu ile Türk vatandaşlığı kazanımına konu edilemez.
5. TAŞINMAZIN SAYISI başlıklı maddeye aşağıda yer alan eklemeler yapılmıştır:
Yeni madde – Satış vaadine dayalı olarak yapılan başvurularda Yönetmelikte aranılan tutarın tek sözleşme ile sağlanması ve vaade konu taşınmazların bu sözleşmede belirlenmiş olması gerekmektedir. Bu çerçevede birden fazla taşınmazın tek sözleşme kapsamında satış vaadine konu edilmesi mümkündür. Ancak birden fazla satış vaadi sözleşmesine dayalı olarak yapılan başvurular dikkate alınmayacaktır. Bu Kılavuz hükümlerine uygun olarak edinilmiş taşınmazların vatandaşlık edinimi için aranılan tutarı karşılamadığı durumlarda kalan miktarın satış vaadi sözleşmesi ile tamamlanması mümkün değildir.
6. YATIRIM TUTARININ TESPİTİ başlıklı hükmün 1. Maddesi olan TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU hükmüne aşağıda yer alan madde eklenmiştir:
Yeni madde -Satış veya satış vaadi sözleşmesinin şerhi işlemleri sırasında sisteme yüklenip işleme esas alınan raporlar ile Kurumumuzun talimatı ile düzenlettirilen değerleme raporları dışında kalan raporlar, değer tespitinde dikkate alınmaz.
7. YATIRIM TUTARININ TESPİTİ başlıklı hükmün 2.maddesi olan DÖVİZ ALIM BELGESİ hükmüne aşağıda yer alan ibare eklenmiştir:
Yeni madde – Döviz alım belgesinde asgari olarak adına döviz bozdurulan kişinin adı soyadı, pasaport numarası ya da yabancı kimlik numarası, taşınmaz numarası, alışı yapılan dövizin Amerikan Doları karşılığı ve bu işlemin Türk vatandaşlığı kazanılması ya da Sermaye Hareketleri Genelgesi’nin 13’üncü maddesi kapsamında gerçekleştirildiğini belirten ifadenin yer alması zorunludur. Taşınmaz numarasının temin edilemediği durumlarda ada/parsel varsa blok ve bağımsız bölüm numarası bilgilerinin yer alması gerekmektedir.
8. DEKONT başlıklı maddeye aşağıda yer alan madde eklenmiştir:
Yeni madde -Dekont üzerinde, döviz alım belgesinde yer alan taşınmaz bilgilerinin bulunması veya ilgili döviz alım belgesindeki işleme atıf yapılması aranır.
9. TAKSİTLİ SATIŞ başlıklı hükmün altında yer alan SATIŞ VAADİ İŞLEMİ’nin 3.maddesine aşağıdaki madde eklenmiştir:
Yeni madde -07.12.2018 tarihinden önce ödenen dekontlar ile peşin ödenmesi gereken tutara yönelik sözleşme tarihinden sonra yapılan ödemelere ilişkin dekontlar dikkate alınmayacaktır.
10. TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR başlıklı hükmün 3.maddesine ek bir ibare eklenmiştir:
Yeni madde – Satış veya satış vaadine konu ikinci el taşınmaz/taşınmazlar, herhangi bir yabancı gerçek kişi veya TVK 12’nci maddesinin 1. fıkrasının (b) bendi kapsamında vatandaşlık kazanmış olan kişi tarafından son üç yıl içinde Türk vatandaşı/şirketine devredilmiş taşınmazlardan olmamalıdır. Eser sözleşmelerinden kaynaklanan edinimleri bu madde kapsamı dışındadır.
11. TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR başlıklı hükmün 6.maddesinde değişiklik yapılmıştır:
Yeni madde -Tapu Kanunu’nun 36’ncı maddesi kapsamındaki (yabancı / uluslararası sermayeli) şirket tüzel kişiliği adına kayıtlı olup, satış veya satış vaadine konu taşınmaz/taşınmazlarda, kat irtifakı/mülkiyetinin malik şirket adına kurulması ve bağımsız bölümün daha önce herhangi bir devir işlemine konu edilmemiş olması şartı ile; İnşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapıldığının inşaat ruhsatı ile belgelendirilmesi sureti ile (inşaat ruhsatının ilk alındığı tarihten itibaren sahibi ve yüklenicisinin malik şirket olması), veya inşaat ruhsat sahibi ile yüklenicisinin farklı olduğu durumda inşaat yatırımının tamamının malik şirket tarafından yapıldığının hizmet sözleşmesi ile belgelendirildiği durumlarda mal sahibi şirket, yatırımcı şirket olarak kabul edilecektir.
Bu şartların sağlanması halinde malik şirket adına tescil edilen bağımsız bölümler bu madde kapsamında vatandaşlık kazanımına konu edilebilecektir. Ancak, inşaat ruhsatı sahibi ile yüklenicisinin farklı olduğu ve inşaatın kat karşılığı inşaat sözleşmesi mahiyetindeki eser sözleşmesi ile yüklenici firma tarafından yapıldığının belgelendirildiği durumlarda yüklenici firma adına tescil edilen bağımsız bölümler bu madde kapsamında yatırıma konu edilebilecektir.
Malik şirket adına kalan bağımsız bölümler ise yatırıma (vatandaşlık amaçlı edinime) konu edilemeyecektir. Eser sözleşmesi kapsamında yüklenici adına yapılan tescil, kat irtifakı/mülkiyetinin yüklenici şirket adına kurulması olarak değerlendirilir.
12. TARAFLARA İLİŞKİN ŞARTLAR başlıklı hükmün 8.maddesinde değişiklik yapılmıştır:
Yeni madde -Taşınmaz edinimi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin taahhüt süresi sona erdikten sonra taşınmazın bir önceki malikine devri halinde, vatandaşlık kazanım sürecinin gözden geçirilmesine yönelik olarak Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne intikal ettirilmek üzere Genel Müdürlüğe bildirilir.
13. TAKYİTLİ TAŞINMAZLAR başlıklı hükmün 2.maddesine ek bir cümle eklenmiştir:
Yeni madde – İpotekli veya hacizli taşınmazların satış veya satış vaadi sözleşmelerine konu edilmesi mümkün olup buradaki bedeller taşınmaz yatırım tespiti belgesine ilişkin hesaplamalarda dikkate alınmayacaktır. İpotekli veya hacizli olarak edinilen taşınmazların cebri satış sureti ile elden çıkması durumunda verilen taşınmaz yatırım tespit belgeleri iptal edilmek amacıyla ve Nüfus ve Vatandaşlık İşleri Genel Müdürlüğü’ne intikal ettirilmek üzere Genel Müdürlüğe bildirilir.
14. TAKYİTLİ TAŞINMAZLAR başlıklı hükmün 3.maddesinde değişiklik yapılmıştır:
Yeni madde -Önceki edinimden kaynaklanan kanuni ipotekler de aynı şekilde değerlendirilecektir. Kanuni ipotekli taşınmazlar vatandaşlık edinimine konu edilmeyecektir.
Satış veya satış vaadine konu edilen taşınmaz üzerinde mülkiyet değişikliğine neden olabilecek (satış vaadi, 150-c, davalıdır, belirtmesi vb.) takyidat bulunması durumunda vatandaşlık edinimine konu edilmeyecektir. Tereddüt halinde konu Yabancı İşler Dairesi Başkanlığı’na intikal ettirilerek alınacak görüş doğrultusunda işleme yön verilecektir.
15. TAAHHÜT ALINMASI VE TAŞINMAZ YATIRIM TESPİTİ BELGESİ başlıklı maddeye ekleme yapılmıştır:
Yeni madde –Satış işlemi ile birlikte taahhüt belirtmesi talep edilmesi durumunda, diğer müdürlüklerdeki taşınmaz edinim sayısı dikkate alınmaksızın satış işlemini yapan tapu müdürlüğü tarafından taahhüt belirtmesi tesis edilir.
Taahhüt belirtmesinin satış işleminden sonraki tarihte farklı bir başvuru ile talep edildiği durumlarda, birden fazla taşınmaz ediniminin söz konusu olması halinde en fazla sayıda taşınmazın edinildiği, eşitlik halinde edinim olan herhangi bir tapu müdürlüğü tarafından taahhüt alınır.
Taşınmaz yatırım tespit belgesi, taahhüt belirtmesini tesis eden müdürlüğün bağlı olduğu yetkili bölge müdürlük tarafından verilir. Farklı müdürlüklerdeki taşınmazların birlikte taahhüt belirtmesine konu olduğu ve işlemi yapan tapu müdürlüğünün bağlı bulunduğu bölge müdürlüğünün taşınmaz yatırım tespit incelemesi yetkisi bulunmadığı durumlarda en fazla sayıda taşınmazın edinildiği veya bir önceki satış/satış vaadi şerhi işlemini yapan tapu müdürlüğünün bağlı olduğu yetkili bölge müdürlüğünce yapılır.
Tapu müdürlüklerince, taahhüt alınması esnasında değerleme raporundaki bedel/bedeller toplamı, resmi senet/senetlerde yer alan satış tutarları ile dekontlarda yer alan bedeller, vekâletnamelerdeki yetki, yapısız taşınmaz edinimi, edinimi izne tabi taşınmazlar, dekontlarda makul ilgi ve onaylar, taşınmaz yatırım tespitine ilişkin belgeler ile kimlik tespitine esas alınan belgeler özellikle dikkatlice incelenmek sureti ile işlemler karşılanır.
Eksik bilgi ve belge ile işlem yapılmamasına yönelik olarak tapu müdürü/yetkili müdür yardımcısı tarafından gerekli önlemler alınır.
16. TAŞINMAZ YATIRIM TESPİTİ İNCELENMESİ başlıklı hükmün 3. maddesi olan satış vaadinin satışa dönüşmesi işlemleri maddesine ekleme yapılmıştır:
Yeni madde – Satış Vaadinin Satışa Dönüşmesi İşlemleri: Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yoluyla Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişilerin satış vaadine konu taşınmazın mülkiyetinin vaat alacaklısına satışı esastır.
17. TAAHHÜT TERKİNİ başlıklı maddeye ekleme yapılmıştır:
Yeni madde -Yönetmelik kapsamında beyanlar hanesine işlenen taahhüt belirtmesi üç yıllık sürenin dolması halinde malikin talebi üzerine terkin edilir. Ancak, satış vaadi şerhi suretiyle Türk vatandaşlığı kazanmış yabancı gerçek kişiler adına satış işlemi yapılmadan beyan belirtmesi terkin edilmez.
Taşınmaz Yatırım Tespit Belgesi” verilmesinden sonra ve 3 yıllık taahhüt süresi dolmadan önce, malik ya da satış vaadi alacaklısı tarafından taahhüt belirtmesinin terkininin talep edilmesi halinde yabancı kişinin talebi karşılanarak, Nüfus ve Vatandaşlık İl Müdürlüğüne ivedilikle bilgi verilir.
18. TAAHHÜTLÜ TAŞINMAZ ÜZERİNDEKİ İŞLEMLER başlıklı hükme ekleme yapılmıştır:
Yeni madde -Taahhütlü taşınmazlarda intikal işlemi talep edilmesi durumunda, taahhüt beyanın mirasçılar adına taşınması şartıyla işlem karşılanacaktır.
Yukarıda yer alan kılavuz hükümleri 01/02/2024 tarihinden itibaren geçerlidir.