Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Fesih Hakkının Şartları ve Kapsamı
(TBK. 331)
I. Geçerli Bir Kira Sözleşmesi Ve Haklı Sebeplerin Var Olması, Haklı Sebebe Dayanan Kiralayan ve Kiracının, Yasal Fesih Bildirimi Süresine Uyarak Fesih Bildiriminde Bulunması
Öncelikle taraflar arasında geçerli bir kira sözleşmesi bulunmalıdır. Bir sözleşmenin adından ziyade (örneğin sözleşmeye “Kira” yazılıp gerçekte “Hizmet” sözleşmesi yapılması gibi), tarafların gerçek niyeti ve sözleşme konusu işin niteliği incelenir (Bkz: Köksal Kocaağa, “Sözleşmenin Kurulabilmesi İçin Tarafların İrade Beyanları Arasındaki Uygunluğun Kapsamında Yer Alması Gereken Noktalar”, TBB Dergisi, Sayı 79, 2008, s. 73-102).
İstanbul BAM 45. HD., E. 2021/734, K. 2024/938, T. 3.7.2024
“…Kira sözleşmesi, …kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşme şeklinde tanımlanmıştır. Kira sözleşmesi, tam iki tarafa borç yükleyen rızaî bir sözleşme olup sözleşmenin kurulması için kiraya veren ile kiracının sözleşmenin esaslı noktaları üzerinde anlaşmaları, irade beyanlarının karşılıklı ve birbirine uygun olması gerekir. Sözleşmede bir şeyin kullanılmasını devretmeyi üstlenen kişiye kiraya veren, buna karşılık bir bedel ödemeyi üstlenen kişiye de kiracı denir. Kiraya veren, kiralanan şeyin maliki olabileceği gibi o şey üzerinde sınırlı bir aynî hak sahibi veya kiracı da olabilir. Yukarıda açıklandığı üzere, HMK’nın 4. maddesinde; “…kira ilişkisinden doğan alacak davalarında değerine bakılmaksızın” sulh hukuk mahkemelerinin görevli olduğu düzenlenmiştir. Bu doğrultuda somut uyuşmazlık değerlendirildiğinde; davanın tarafları arasında “Gıda Denetimine Destek Projesi kapsamında 70 adet araç ile bu araçlarda görevlendirilecek 69 adet sürücü kiralama hizmet alımı” başlıklı sözleşme düzenmiş ve başlıkta kiralamadan bahsedilmiş ise de kiralanan araçların beraberinde sürücü hizmetinin de alınması hususunda anlaşıldığı açıktır. Ancak, insan unsurunun kira sözleşmesine konu olamayacağı gözetildiğinde karma nitelikteki işbu sözleşmede yanlar arasında kira ilişkisinin değil, hizmet alımı unsurunun ağır bastığının kabulü gerekir… Davalı taraf, somut olay yönünden TBK’nın 331.maddesinin uygulanması gerektiğini savunmaktadır. 6098 Sayılı TBK’nın Kira Sözleşmesi Genel Hükümler başlığı altında 331.maddesinde yer alan “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Hâkim, durum ve koşulları göz önünde tutarak, olağanüstü fesih bildiriminin parasal sonuçlarını karara bağlar.” hükmü, kira sözleşmeleri yönünden getirilen bir düzenleme olup, yukarıda açıklandığı üzere davaya konu sözleşme hizmet sözleşmesi olduğundan, ilgili hükmün somut olaya uygunlaması mümkün görülmemiştir.
İkinci olarak kira ilişkisinin devamını çekilmez kılan haklı sebepler bulunmalıdır. Yargıtay’a göre haklı sebebe örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir (Haklı sebepler için bkz.: Hüseyin Can AKSOY , “Haklı Sebeple Fesih İçin İhtarda Bulunmak, İhbar Süresi Tanımak ve/veya Ek Süre (Mehil) Vermek Gerekir mi?” TBB Dergisi 2025 (176), s. 205-237).
Yargıtay 6. HD., E. 2015/7331, K. 2015/9163, T. 27.10.2015
“Olağanüstü fesih, belirli ve belirsiz süreli sürekli borç ilişkilerini haklı sebeple, vaktinden önce ve ileriye yönelik olarak sona erdiren bir imkandır. Olağanüstü feshin, olağan fesih karşısındaki özelliği geçerliliğinin akdi veya kanuni bir fesih sebebine (haklı sebebe) dayanmasıdır. “Olağanüstü nedenler yasada sayılmış olup bunlardan biriside TBK. 331. Maddesinde düzenlenen önemli sebeplerle kira sözleşmesinin feshi halidir. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde eğer taraflardan herhangi birisi için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Önemli sebep kapsamında çekilmezlik, tarafın sözleşmeye katlanamayacağı haldir. Bu duruma örnek olarak kiracı memurun başka bir şehre atanması hali gösterilebilir. Böyle bir durumda, kiracı memur için kira sözleşmesinin devamı, çekilmez bir hal sayılır. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, sözleşme belirli veya belirsiz olsun, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir. TBK m.331 de düzenlenen bu fesih türünün kullanılabilmesi için, taraflar arasında akdedilen geçerli bir kira sözleşmesinin varlığı, kira sözleşmesinin devamını tarafları için beklenemez kılan haklı sebeplerin var olması ve haklı sebebe dayanan kiralayan ve kiracının, TBK. m. 329 maddesine göre (üç ay) ve TBK. 330.maddesine göre (üç gün) yasal fesih bildirimi süresine uyarak fesih bildiriminde bulunması gerekmektedir”.
Üçüncü olarak yasal fesih bildirim sürelerine uymak gerekir (Bkz.: Turan ŞAHİN, “Kira Sözleşmesinin Önemli Sebeplerle Olağanüstü Feshi (TBK m.331)”, Ankara Üni. Hukuk Fak. Dergisi, 68 (1) 2019: 337-359). Taraflardan her biri, bir taşınmaza veya taşınır bir yapıya ilişkin kira sözleşmesini yerel âdette belirlenen kira döneminin sonu için veya böyle bir âdetin bulunmaması durumunda, altı aylık kira döneminin sonu için, üç aylık fesih bildirim süresine uyarak feshedebilir (TBK. 329). Taraflardan her biri, bir taşınıra ilişkin kira sözleşmesini üç gün önceden yapılacak fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir. Kiraya verenin meslekî faaliyeti gereği kiraya verdiği ve kiracının da özel kullanımına yarayan taşınır bir malın kiracısı, kira sözleşmesini, üç aylık kira dönemi sonu için en az bir ay önceden yapacağı bir fesih bildirimiyle sona erdirebilir (TBK. 330).
II. Olağanüstü Fesih Hakkı Konut ve Çatılı İşyeri Kirası Dahil Her Tür Kira İlişkisinde Kullanılabilir
Türk Borçlar Kanunu’nun 331. maddesinde düzenlenen olağanüstü fesih hakkı kira sözleşmesinin süresinden (belirli veya belirsiz süreli) veya konusundan (taşınır veya taşınmaz) bağımsız olarak, “önemli sebeplerin” varlığı halinde taraflara sözleşmeyi feshetme hakkı vermektedir. Yürürlükten kalkan 818 Sayılı Borçlar Kanunu’nun 264. maddesi (6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun 331 maddesi) hükmüne göre kira sözleşmesinin süreli olması ve gayrimenkule dair bulunması şarttı. Süresiz kira sözleşmelerinde ve taşınır mal kiralamalarında BK.’nun 264. maddesinin uygulama olanağı yoktu. TBK. 331 bu ayrımı kaldırmıştır.
Yargıtay 3. HD., 2025/3126 E., 2025/4810 K.
“Uyuşmazlık, kiralananın tahliyesi istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 25.04.2022 başlangıç tarihli ve 3 yıl süreli kira sözleşmesi düzenlenmiştir. Kiralananın konut olup, 6098 sayılı Kanunun konut ve çatılı işyeri kiraları hükümlerine tabidir. Davacı kiraya veren, aynı Kanunun 331. maddesi uyarınca kiralananın tahliyesine karar verilmesini talep etmiştir. Kanunun 331. maddesinde “Taraflardan her biri, kira ilişkisinin devamını kendisi için çekilmez hâle getiren önemli sebeplerin varlığı durumunda, sözleşmeyi yasal fesih bildirim süresine uyarak her zaman feshedebilir.” hükmü bulunmaktadır. Herhangi bir nedenle, sürekli edimli sözleşmeler kapsamında olan kira sözleşmesinde, taraflardan biri için çekilmezlik hali durumu ortaya çıkmışsa, o tarafın sözleşme ile bağlı kalması kendisinden beklenemez. Çekilmezlik halinin varlığında, taraflardan her biri, fesih süresine uymak şartıyla sözleşmeyi her zaman için feshetme hakkını kullanabilir. Genel kural niteliğinde olan bu tür fesih hakkı, konut ve çatılı işyeri kirası dahil her tür kira ilişkisinde kullanılabilir.
Bu durumda İlk Derece Mahkemesince; davacının 6098 sayılı Kanunun 331. maddesini dayalı tahliye talebi değerlendirilerek sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı şekilde karar verilmiş olmasının usul ve yasaya aykırı olduğundan Adalet Bakanlığının kanun yararına temyiz isteminin kabulü gerekmiştir”.